On entend par immobilier toute chose bâti sur un sol avec des fondations et qui est bien évidemment est immobile. Juridiquement parlant, pour construire ce type de bien, un permis de construire est nécessaire. Par conséquent, un bien immobilier se définit comme étant un ensemble indissociable d’un terrain et d’une construction. Économiquement, ce produit est le résultat de 2 facteurs de production : la construction et le sol. Une question, relevant du choix du promoteur consiste à trouver la meilleure combinaison de sol et de construction, en particulier en termes de densité de construction ou SOC. Le terrain nu est aussi un bien immobilier mais ce n'est que par son usage qu'il peut avoir de la valeur surtout lorsqu'il est utilisé comme bien intermédiaire pour intégrer un autre bien, un immeuble, une production agricole, un service, etc. Il existe alors plusieurs caractéristiques de biens immobiliers.
Les caractères, régime juridique et les questions de fiscalité
Selon la destination, on peut diviser l'immobilier en deux catégories : les biens immobiliers rattachés aux immeubles telles que les cuisines et les biens immobiliers rattachés aux services d’exploitation. Par rapport au bien immobilier, le bien immobilier est soumis à une loi juridique spécifique. Tous les actes immobiliers doivent être rendus publics. Les droits d'hypothèque et d'utilisation s'appliquent également aux biens immobiliers. En matière de fiscalité immobilière, il y a de nombreux impôts à payer.
La taxe à payer peut également varier en fonction de la nature du bien. Par exemple, l'achat d'une maison neuve est soumis à une taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 19%. De plus, il existe une taxe sur la publicité. La taxe foncière s'applique à tous les biens immobiliers, qu'ils soient utilisés comme résidence secondaire ou principale. Si la propriété est utilisée en tant que résidence principale, la taxe d'habitation s’ajoute à la liste. Rendez-vous sur le site avocatdroitimmobilier.com pour plus d'infos.
Caractéristique des biens immobiliers : les bien localisés
Le caractère localisé est dû à la construction durable du bien sur le terrain. Il n'est pas vraiment spécifique à l’immobilier car les services publics et privés ainsi que les emplois sont aussi localisés. Cette caractéristique signifie que le marché de ces produits est localisé et que ce sont les consommateurs qui se déplacent. La zone géographique du bien immobilier sélectionné par l'agent économique définit le marché local à la manière du marché local de l’habitat par exemple. L’analyse économique dans les diverses conceptions économiques de l’espace prend en charge le caractère localisé.
Les caractéristiques de la localisation impliquent différents concepts économiques de l’espace :
- L'espace en tant qu’objet de préférence et la distance dans les problèmes de mouvement,
- L'espace comme soutien aux services publics et aux prélèvement fiscaux
- L’espace sert de support aux installations, en particulier aux caractéristiques environnementales. Ces commodités sont généralement la source d'externalité. L'externalité est l'avantage ou le désavantage du comportement d'un agent mais qui est supporté par un autre acteur et ce, sans compensation. En terme de logement, l’exemple de l’externalité négative est la pollution. L'autre concerne les coûts sociaux associés à la mauvaise qualité du logement, comme le mauvais état sanitaire, la délinquance ou le niveau d'éducation.
Caractéristique biens immobilier : la durabilité
La durabilité est une caractéristique physique de l'immobilier qui provient de la construction et du sol. Le sol reste généralement intact et ce indéfiniment (sauf pour les activités polluantes). La construction sur le sol s’amortit, en d'autres termes, elle perd de plus en plus sa valeur avec le temps. L'amortissement est compensé par l'investissement. Lors de la préparation du bilan, le comptable national estime que le taux d'amortissement de la construction de logements était de 1,68% par an. Cela définit l'espérance de vie moyenne des logements à 118 ans.
La pérennité de l'immobilier signifie qu'il peut produire un service dans un temps et ce service correspond à l'utilisation de biens. C’est ce caractère qui distingue l'immobilier des produits interchangeables qui disparaissent pendant leur première utilisation. Il est partagé avec les autres produits (comme les machines) et peut être utilisé pour produire des biens économiques tout au long de son cycle de vie. Les services générés par l'immobilier ont une valeur économique. Au fil du temps, cette valeur répétée donne à l'immobilier l'échelle des actifs réels. La valeur d'un actif est le prix de vente du bien. C'est une expression économique des droits de propriété.
Caractéristique de biens immobiliers : hétérogénéité
L'immobilier est d'abord hétérogène en termes d’usage : usage résidentiel (usage primaire ou de loisir), usage d’activités de production agricole, de bureau ou de services collectif ou privé (lieux d'enseignement, églises, hôpitaux), etc.) ou encore d’activité industrielle. L'hétérogénéité des biens immobiliers les empêche d'être parfaitement substituables. Il existe plusieurs façons de gérer l'hétérogénéité. La première est de considérer que sous un certain degré d'observation car les biens sont homogènes. C'est la raison pour laquelle l'indice des prix des logements existe. La seconde est de considérer que si les maisons sont hétérogènes, alors les services qu'elles produisent sont homogènes. Une autre façon consiste à regrouper les produits en sous-ensembles relativement homogènes qui engendrent des segments de marché. Naturellement, chaque partie de ces produits nécessite une clientèle spécifique.